Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Jaké jsou výhody exkluzivity při prodeji?

Na co si dát pozor a co očekávat u výhradní spolupráce?

 

Klasická situace. Sedíme s majitelem panem M. u stolu v jednom z jeho bytů. Tenhle je na prodej a pan M. mi ukazuje plány, fotografie a mluví o podmínkách spolupráce. Je tak rychlý, že jsme si sotva stihli sednout, natož aby mě pustil ke slovu alespoň s  jednou otázkou… Chvíli to trvá a už se ani pomalu není na co ptát, všechno mi řekl pan majitel sám...

„Pane M., ten byt je krásný.“, rozhlédnu se teatrálně kolem sebe a lehce mávnu rukou ve snaze obsáhnout celý půvab secesního bytu s původní dispozicí 3+1 po rekonstrukci, která z něj udělala docela praktický byt 4+kk. „Moc rád bych tento klenot nabízel. Ale nemohu!“

Přiznávám, že si tuto část někdy celkem užívám. Majitel se zastaví a tázavě na mě pohlédne.

„Jakto?“


Makléři vždycky přece chtějí všechno nabrat za každou cenu a jsou královsky placeni! Nemusíte si jako majitel myslet tohle, ale z podobného paradigmatu se obecně vychází. A v některých případech nejste daleko od pravdy. Nováčci a zoufalci naberou všechno. Třeba i levný byt 2+kk třeba 50 m2 na Smíchově nabízený šesti dalšími makléři!


„Pane M., Váš byt je skutečně upřímně úžasný,“ pokračuji a myslím na to, že jsem zde proto, abych pomohl, ne poučoval „…nebude snadné jej prodat za správnou cenu. A pokud bych měl být čtvrtým, kdo jej bude nabízet, jen bych tomu uškodil.“

Zastavím na setinu, abych upevnil oční kontakt a dodal důraz. Ano, je to tak. Než abych byl součástí party amatérů „soutěžících“ o nevýhradní prodej a nakonec ztrapnil sebe i nemovitost, nebudu se do toho pouštět. Paradoxně tak majiteli pomůžu, když nebude na webu další duplikát inzerce.

„Váš byt si zaslouží exkluzivitu, péči a maximum zaměření, které je možné jen při výhradní spolupráci. A těch důvodů, proč na to budu vždy trvat, je několik.“ odmlčím se zase jen na setinu. Pokynu panu M. přátelsky a s úsměvem:

„Chcete je slyšet?“

 

Jaké jsou výhody exkluzivity?

Spousta majitelů si myslí, že když dá makléři výhradní spolupráci, zavazují se na dlouhé měsíce, zatímco ten krásný 3kk byt v Praze se jen inzeruje na internetu a makléř má nohy na stole. Majitel pak má dojem, že platí vlastně jen za administrativu a sjednání pár schůzek. Já bych si to možná taky myslel po některých zkušenostech z realitního trhu. Co tedy přináší exkluzivní spolupráce za výhody a na co si dát pozor?  

V první řadě je nutno udělat rozhodnutí, zda chcete profesionální servis realitní kanceláře. Buď ano, nebo ne, protože polovičaté řešení ve stylu „Já si to prodávám sám, ale klidně mi někoho přiveďte…“ je asi to nejhorší, co můžete udělat. Patrně vám nikdo nikoho nepřivede, bez řádné smlouvy podle zákona ani nesmí.  Počítejte s tím, že jakmile výhradní smlouva běží, nemá smysl si hledat kupující sám, tedy pokud máte nějaké zájemce v záloze, řešte je předem, resp. se dohodněte s makléřem ještě před podpisem smlouvy.

Zprostředkovat prodej nemovitosti není jen vyfotit, podat inzerát a zavolat právníkovi. Správný realitní makléř by měl být skutečně komplexním odborníkem, který vás kvalitně a zodpovědně provede celý procesem tak, abyste šetřili peníze, čas…a konec konců i své nervy. Smlouva o výhradní spolupráci k tomu může výrazně pomoci. Co tedy s exkluzivitou získáváte:

 

  • KONTROLA: Máte pod kontrolou, co se děje s marketingem vašeho bytu, kolik je zájemců a jaká se sděluje cena; informování i vyjednávání se děje přes jednu osobu, a tak je jednodušší a rychlejší vše řídit. Pro vás i pro makléře - tvoříte pak efektivnější tým. Máte například jasněji v tom, jaké námitky zájemci uvádějí a jak na ně reaguje váš makléř. Máte jistotu, že někdo není na prohlídce už potřetí pokaždé s jiným makléřem, aby si v informačním chaosu vyjednal lepší podmínky. Komunikujete jen s jedním člověkem – máte více pod kontrolou svůj čas!

 

  • ZÁVAZEK: Makléř se zavazuje udělat maximum, aby prodal nemovitost. Nemůže vynechat žádný marketingový nástroj, dokud neprodá. Váš byt musí mít prioritu. Někdy se říká, že ne-exkluzivnímu bytu se makléř méně věnuje – ano, je to pravda, nic jiného mu ani nezbývá – měl by snad investovat desítky tisíc do marketingu domu, který prodá kolega z jiné realitky? Nevýhradní spolupráce na veřejném trhu znamená obvykle to, že se vyvěsí inzeráty a nikdo nic moc aktivně nedělá, jen se čeká, kdo se komu ozve. Ano, jsou i výjimky smysluplné nevýhradní spolupráce, ovšem tyto obchodní speciality naleznete spíše mimo veřejný trh, tzv. off-market.

 

  • OCHRANA: Chraňte cenu své nemovitosti! Chtěli byste, aby si kupující obvolal všechny kanceláře, které nabízejí váš útulný byt na Vinohradech, a všude požádal o slevu? K vám by se pak dostaly čtyři nabídky a představa, že každý chce slevu. Kterou nabídku byste vzali, by už tomuto kupujícímu vykukovi bylo jedno. Další ochrana spočívá v oblasti faktické správnosti informací v nabídce – je těžké mít jistotu v pěti různých inzerátech. Spekulanti si pak na těchto chybách stavějí argumentaci pro slevu. Výhradní spolupráce vás chrání před spekulanty i podvodníky, a navíc dává výhodu při vyjednávání.

 

  • EFEKTIVITA: Když inzerujete sami, okamžitě se na vás sesypou makléři a realitní kanceláře pomalu z celého internetu. Když inzerujete neexkluzivně, pořád jste docela zajímavý cíl. Když už jste dali svůj byt do nabídky třem či čtyřem, proč byste nedopřáli páté nebo šesté realitce, vždyť čím více inzerce, tím lépe. Nebo ne? Oproti běžnému mýtu, kterému mnoho majitelů věří – čím více realitek, tím větší pokrytí trhu – je skutečnost jiná. Popravdě vůbec nezáleží na velikosti realitní kanceláře, co se inzerce týče. 80 % poptávek z internetu zajistí jediný portál – ten největší začínající na S, kam si to můžete dát klidně sami. Klíčem je pravidelná aktualizace a propagace mimo inzertní weby, tam vzniká ten rozdíl, ať už je to digitální marketing na sociálních sítích nebo síť kontaktů, které si makléř vybudoval. A samozřejmě kvalita zpracování prezentace je prioritou. Tzn. to, že je nějaká kancelář velká nebo jich zaměstnáte více, ještě neznamená, že bude váš byt nebo dům více vidět. I jediný subjekt zajistí pokrytí celého trhu, pokud to umí; naopak ani pět a více různých makléřů ve vašich službách najednou negarantuje 100% servis – v podstatě bez exkluzivity to ani nelze. Proč? Jednoduše nikdo si nedovolí investovat na maximum čas a peníze do propagace obchodu, který dokončí někdo cizí. Nevýhradně nabízené nemovitosti se pak smutně krčí na druhé koleji jen proto, že se jejich majitelé báli exkluzivity a makléř nebyl schopen ji vysvětlit.

 

  • ATRAKTIVITA: Asi by se našel i jiný a vhodnější výraz, navíc se tento ukazatel velmi těžko měří a porovnává.  Vypadá to ovšem divně a podezřele, pokud je jedna nemovitost v pěti různých inzerátech. Co by vás napadalo, když to vidíte? Třeba otázka, kde je problém? Nebo jak moc je prodávající zoufalý? Mně jako zájemce nejčastěji napadá, že možná ani nemá cenu poptávku zkoumat, protože je velká šance, že už je to pryč, jen se to všichni makléři ještě nedozvěděli. Nebo že budu soupeřit s dalším zástupem nejen kupujících, ale i makléřů, kteří chtějí urvat provizi pro sebe. Nebo to, že majitel bude tvrdohlavý a nenechá si poradit. Tak se raději podívám o dům dál. Exkluzivní nemovitost chce exkluzivní smlouvu, i kdyby byla před rekonstrukcí, jinak je tuctová. Možná to jde proti intuici, ale realita hovoří jasně – byty a domy, které inzeruje každý druhý, zůstávají ležet ladem a dostávají se na řadu až naposled.

 

S panem M. jsem v tuhle chvíli obchod neudělal. Potřeboval si to srovnat a já na něj nechtěl tlačit. Rozhodne se podle své vůle, co je pro něj nejlepší. Výhradní spolupráce není strašák a není na celý život. Nový realitní zákon ji dokonce omezuje jen na 6 měsíců. Klidně si ji tak sjednejte na tři měsíce s možným prodloužením. A jestli jste na pochybách, ozvěte se a probereme to.

Redakce Trust Reality

 

 

Vytvořit poptávku

Rozšířené hledání


Typ nabídky

Upřesnit


Cena a plocha

m2
m2

Kraj a lokalita


Rozšířené hledání


Typ nabídky

Upřesnit


Cena a plocha

m2
m2

Kraj a lokalita


Máte otázku?